Доступное жилье — шанс сохранить Одессу

Большие деньги всегда делаются на большой проблеме. В обозримом будущем таковой станет не транспорт, не медицина и даже не инфраструктура. Доступное жилье – вот над чем будут ломать голову власти и эксперты уже через 10-20 лет. Дома, за которыми мы так плохо следим, быстро приходят в негодность, а новое жилье стоит баснословных денег, если принять во внимание доходы украинцев. А жить где-то надо...

Место для жизни

Квартирный вопрос в Одессе не решен до сих пор. Во-первых, многие вообще не имеют своего угла. Только в общежитиях проживает 62 тысячи горожан. Во многих квартирах ютится по 3-4 поколения большой семьи. Приезжие и даже коренные одесситы вынуждены снимать жилье. Чтобы расселить этих людей, Одессе понадобится построить еще одни Черемушки.

Во-вторых, даже обеспеченные жильем одесситы, по сути, не располагают достаточной площадью. Взять, для примера, семью с двумя детьми. Помимо спальной для супругов и двух детских им необходима общая комната отдыха (зал, гостиная), кабинет (библиотека, спортивная), кладовая и гардеробная. Кухня должна быть просторной, а санузел – раздельным. В совокупности это 90-100 кв. метров – значительно больше, чем наши 3-хкомнатные квартиры, остающиеся для многих пределом мечтания. Именно по такому стандарту живут скромные европейцы, а американский средний класс и вовсе покупает дома на 200-300 метров с огромной прихожей залом, барной стойкой, бассейном и помещением для бильярда. Такие изыски нам ни к чему.

Сравнивая желаемое и действительное, становится грустно, что абсолютное большинство квартир в сдаваемых новых домах – 1- и 2-хкомнатные. Они решают квартирный вопрос лишь на время, пока у семьи не подросли дети.

Также с относительной дороговизной квартир связана невозможность широкой миграции из сел в города. Новый экономический порядок не требует много рабочих рук, занятых в сельском хозяйстве, зато они могли бы пригодиться в сфере услуг и промышленности. Тем временем, из-за отсутствия жилья в городах безработная сельская молодежь либо уезжает за рубеж, либо снимает угол, не имея возможности завести детей, либо, что происходит чаще, спивается у себя дома. Сегодня на большей части Украины села отрезаны от городов и представляют собой мир, обреченный на вырождение.

Ловушка спокойствия

Как видим, квартирный вопрос стоит достаточно остро для многих горожан. И все же, это мелочи по сравнению с тем, что ожидает нас впоследствии.

Сегодня 18 % одесситов проживает в домах возрастом более 100 лет, еще 23 % – в «сталинках» и «хрущевках». Необходимость реабилитации, реконструкции, а то и сноса этих домов назрела давно. Конечно, в ближайшие 20-30 лет они полностью не развалятся, но в трущобы превратятся определенно. И шансы хозяев переехать в нормальный дом по обмену с каждым годом становятся чуток меньше.

Итак, 400 тысяч горожан проживают в деградирующем жилфонде и, думается, передадут его своим детям. Со временем Одессе придется задуматься и над состоянием советских высоток. А это – еще 380 тысяч человек. В итоге, придется истерически расселять целый город в течение жизни одного поколения. Даже в СССР с этой задачей справились не полностью, а дома – те самые «хрущевки», — не выдерживали критики современников. Во что может превратиться этот город и подумать страшно...

Назад, к «хрущевкам»!

В общем, потребность широко развернуть жилое строительство в Одессе понятна. Вопрос лишь в том – за какие деньги? Здесь есть два варианта: либо поднять уровень жизни, что требует десятилетий, либо изменить технологии строительства и создать для него соответствующие экономические и юридические условия.

Сегодня в возможность удешевления квадратных метров верится с трудом. 750-800 долларов за метр в состоянии «от строителей» – таков нижний порог для застройщика. Таким образом, метр стоит 2 месячных зарплаты рядового труженика, если считать таковой 3 тысячи гривень в месяц. Откладывая 20 % своего дохода, семья из двух человек сможет купить самую дешевую 1-комнатную квартиру за 16 лет, прозябая при этом в нищете. Это вам не Европы, где при маленькой зарплате в 1000 евро «чистыми» двое могут снимать 2-комнатную квартиру за 500-600 евро, а еще лучше – взять ее в рассрочку на 15-30 лет.

Чтобы ответить на вопрос, за счет чего и насколько можно снизить стоимость строительства, нужны тщательные расчеты, сделать которые могут лишь сами строители. Разумеется, у них есть более серьезные и практичные задачи, чем писать об удешевлении жилья на «Репортере». А потому прибегнем к методу, может, и не совсем корректному, но доступному для нас, а именно: сравним, за счет чего удалось снизить стоимость строительства в 50-70-х годах, когда только в Одессе бесплатные квартиры получила половина горожан.

В конце 50-х средняя стоимость метра в Одессе составляла 2000 рублей или 3 зарплаты рядового работника. Объяснялось это некоторых факторов. Во-первых, из-за недостаточного финансирования и применения ручной кладки камня дома строились по 5-6 лет. Во-вторых, по 200-500 рублей на метре забирали архитектурные красоты вроде балюстрад балконов и резных карнизов. При этом декор изготовлялся индивидуально, а не штамповался на заводе. В-третьих, дома ставились точечно, что не позволяло эффективно распоряжаться ресурсами и материалами, а также сэкономить на коммуникациях.

В этой связи всего за 5 лет строители перешли от камня к блокам и панелям, от индивидуальных проектов – к типовым сериям, лишенным декора, от точечной застройки – к комплексной, когда на пустырях возникали целые жилмассивы. В результате, цена метра упала в 2-2,5 раза. Причем большую часть экономии дали отнюдь не низкие потолки (8 %), отсутствие лифта (4 %) и тонкие стены (12 %), а применение типовых размеров деталей (28 %), индустриализация их производства и переход к комплексной застройке. То есть дешевизна «хрущевок» в куда большей мере была связана с организационными факторами, а не с хлипенькими стенами серийных домов.

В результате, к концу 60-х 1-комнатная квартира стоила всего 2000 рублей (в 1961 году рубль был деноминирован в 10 раз) или 25 месячных зарплат специалиста. При этом задаток составлял 25 %.

Ничего лишнего, никого лишнего

Итак, можем ли мы сопоставить ситуацию 50-летней давности с современной? Безусловно. Сегодня дома строятся по несколько лет из-за недостатка финансирования. При этом банки начисляют проценты – чего в СССР не было. Стены зданий собираются вручную, кирпичик к кирпичику. Домостроительный комбинат не работает, так что панели не применяются. Вместо них – импортные материалы, которые приходится перевозить на дальние расстояния и растамаживать. Архитектурных изысков сегодня нет, зато есть армирование – чем выше дом, тем больше расход металла. В зданиях выше 8-10-го этажа на арматуру приходится до трети всех расходов на сооружение «коробки», выше 16 этажей – до половины. Строить дома средней этажности мешают высокие цены на землю.

В целом, можно допустить, что комплексное строительство домов средней этажности с применением отечественных типовых конструкций на свободных территориях может стоить чуть ли не вдвое дешевле – на уровне 400-500 долл. за метр. Такую цену получаем без учета платы за землю, со сниженными расходами на металл и экономией на масштабе работ, а также при условии отказа от банковского кредитования.

Это означает, что «вход» в отдельную жизнь для молодой семьи обойдется не в 30, а в 15 тыс. долл. Все равно сложно, но уже посильно. К тому же, всего за 6 тыс. долл. семья сможет переехать на квартиру с дополнительной комнатой. Откладывая 20 % зарплаты, скромная пара справится с этой задачей всего за 40 месяцев.

Важно отметить, что снижение затрат на строительство позволит дешевле отселять людей из старых домов-памятников, высвобождая больше средств на их реабилитацию. Это крайне важно, ведь сегодня большая часть домов в историческом центре и на молдаванке имеют степень сноса выше 60 %.

Движение за город

Что же необходимо для выполнения этой задачи? Для начала – интерес олигархов, с которых у нас все начинается и на которых все заканчивается. Они смогут построить в разных регионах Украины несколько крупных домостроительных комбинатов, а также приступить к комплексной застройке, требующей «длинных денег». Для такой задачи уместно подключить российских застройщиков, которые работают с куда большими объемами, чем их украинские коллеги (тем более – в регионах). Параллельно парламент должен разработать механизм расширения городских границ и удобного перевода земель сельскохозяйственного пользования под застройку. Таким образом, появится возможность строительства городов-спутников вокруг сложившихся образований, где жилфонд деградирует, а свободного места нет. От этого выиграет и народ, и крупный бизнес, и Президент. А небольшую прослойку бюрократов ради такой цели можно и «опустить».

В Одессе перспективными районами новой застройки могут стать территория возле аэропорта, за поселком Котовского вдоль железной дороги, а также по соседству с Фонтанкой и Южным и район Ильичевска. К слову, упомянутая железная дорога может быть переоборудована для движения скоростных электричек. Сегодня поезд от Кулиндорово до вокзала идет 50 минут – быстрее маршрутки. Но может идти и 30-40 минут.

Просторные города-спутники будут удобными для моряков и тех, кто работает удаленно. Кроме того, они потребуют собственной социальной инфраструктуры, не говоря о том, что на окраинах удобно размещать производства, склады и гостиницы. За городом найдется место для 10-20 % одесситов, а то и больше.

В Одессе, между тем, избытка жилья не возникнет. Есть ведь желающие переехать из области и других регионов. Не стоит забывать о бизнесе, которому нужны площади под офисы и отели, а также о денежных покупателях из-за рубежа. Эти люди могли бы сохранить немало исторических зданий в центре Одессы.

Следует отметить, что свободный жилфонд понадобиться и городским властям. Во-первых, намечаемая реконструкция Молдаванки-2 и части Черемушек невозможна без отселенческого фонда. Тем более он необходим, когда речь идет не о сносе, а о реконструкции дома. Где будут жить обитатели «хрущевки», пока ее расширяют, укрепляют и утепляют? Нужны муниципальные дома, квартиры и общежития по всему городу.

Строить все равно придется

Сегодня многое из указанного в материале может казаться волшебной сказкой, но со временем проблема замены старого жилья новым все равно приведет нас к необходимости решительных действий.

Сегодня в Одессе на человека приходится всего 18 метров общей площади, тогда как в большинстве городов Украины – 20-22, а в Европе – 25-35 метров. Если мы хотим в ближайшие 20 лет выйти хотя бы на уровень Варшавы и Таллина и при этом расселить общежития, часть «хрущевок» и старых домов, нам нужно строить по 550-600 тысяч метров в год. Для этого, с одной стороны, должен быть стабильный платежеспособный покупатель, а не зарвавшийся перекупщик, с другой – мощная финансовая структура-лоббист, которая не будет зависеть от банковских кредитов и не испугается коррумпированных бюрократов на местах. Именно таким образом, с участием проектировочных институтов и политической волей власти миллионы украинцев смогут получить надежду на свою квартиру – удобную и просторную, а города обретут шанс на спасение и возрождение.

---

Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!