Одесситы, не бойтесь принимать Генплан: Он никогда не будет реализован!

02.12.2011 в 22:10:05
Общество
1 2

Перспективное планирование городов имеет две составляющие. Первая, — это создание проектов новых жилмассивов, транспортных развязок, деловых и рекреационных районов. Вторая — обеспечение в Генплане таких условий, при которых задуманные объекты впишутся в городскую среду. Иначе говоря, чтобы в городе не появлялось ничего такого, что могло бы помешать будущему строительству. По всей вероятности, ни с первой, ни со второй задачей Одесса не справится. На данный момент у города нет финансов, и, что важнее, организационных возможностей осилить грандиозные проекты, заявленные в Генплане.

Нет доверия — нет перспективы

В Генплане заложено несколько стратегических проектов, имеющих большое социальное и коммерческое значение для города. Прежде всего, это создание на побережье туристической инфраструктуры, предусматривающей полную реконструкцию Пересыпи, застройку части склонов с намывом пляжей и отдельно — намыв острова в Одесском заливе. Кроме того, в городе планируется построить новые жилмассивы — под аэропортом, между Черемушками и Таирово, а также на Хаджибеевской дороге, превратив поля фильтрации в огромный парк с развитой развлекательной инфраструктурой.

Прежде чем говорить о возможности и необходимости этих проектов, следует отдельно остановиться на общественном мнении одесситов касательно Генплана. Стратегия и ее реализация зависят ведь не только от финансовых и технических возможностей, но и от того, существует ли единство целей в обществе. Растущий город можно сравнить с виноградной веткой: чтобы урожай был хорошим, ее нужно подрезать. В нашем случае — от чего-то отказываться, что-то сносить, что-то менять. Так вот, готова ли Одесса к этому?

Наше общество расколото. Есть бизнес, прославившийся своей циничностью, есть чиновники, известные коррумпированностью, и есть простые одесситы, в том числе и правозащитники, которые якобы защищают город от разрушения. Эти силы сформировали два полюса, между которыми нет ни доверия, ни понимания.

Взять, например, ситуацию со сносом домов при строительстве трассы Север-Юг или с обсуждением реконструкции части зданий на Молдаванке и в Центре. Новая дорога нужна и удобна городу, дома в историческом центре вот-вот завалятся. Тем не менее, одесситы, не без поддержки известных политических сил, выступили против.

Во-первых, люди боялись, потому что в недалеком прошлом иные застройщики отселяли жильцов не по закону, меняя обжитые дома в центре на «убитые» квартиры, принадлежавшие алкоголикам где-нибудь на Бочарова или Столбовой. Это мне довелось видеть в 2007 году во время рейда депутатской группы под руководством Дмитрия Монохиди и Светланы Фабрикант. Речь шла о «климовских» отселениях. Чиновники не смогли проконтролировать этот процесс, поэтому понадобился скандал, депутаты и пресса.

Во-вторых, те же политики, борясь против властей, развели в народе панику. Например, ко мне обращались люди, живущие в 4-х и даже 9-этажных домах, и спрашивали, не снесут ли их? Конечно же, нет, ведь речь идет о точечных коммерческих проектах, а не о целевой программе реконструкции, поэтому отселять крупные дома просто невыгодно!

Удобные манипуляции

Между тем, на фоне волны бунтов многие одесситы прилично заработали. Известно, что одна пенсионерка продала свою квартиру на Красном переулке площадью 42 метра за 1 млн долларов. И инвестор, который ее выкупил, наверное, почувствовал абсолютное право запугивать остальных жильцов. 60 % обитателей дома испугаются и согласятся на худшие условия, 30 % придется удовлетворить, но потом останутся 10 % «крепких орешков», и вот на них придется потратить все сэкономленные деньги, если не больше. Опять таки, чиновники в процесс отселения не вмешиваются. В итоге, в 2006-2007 годах он стал настолько выгоден, что некоторые аферисты специально покупали квартиры в домах под снос. Среди них известна мать с 3 детьми, которая рыдала на камеры, жалуясь, что ей некуда податься.

В таких условиях шантажа и недоверия не то что реализовать, даже принять Генплан в соответствии с процедурой, предусматривающей общественные обсуждения, — невозможно. И нынешние власти прекрасно это понимают, ведь они сами пришли на волне протестов против Генплана. Костусев и Марков выступали за защиту побережья и против сноса жилья. Теперь, когда им приходится решать серьезные задачи городского развития, они готовы дружно проголосовать за Генплан, разработанный при Гурвице. Их желание решить этот вопрос быстро и без шума, подальше от агрессивно настроенной общественности и не всегда адекватных экспертов незаконно, но вполне понятно.



Еще раз отметим, что опасность представляют отнюдь не предложения планировщиков. Какие бы идеи не закладывались в Генплан, они всегда будут предметом жесточайших дискуссий. Население во всем будет искать подвоха, пренебрегая здравым смыслом. А бизнес, реализуя проекты, — всячески нарушать законность. И не просто так, а ради экономии, потому что любое согласование предусматривает крупные «подарки» для чиновников.

Взять, например, Малиновский рынок, вокруг которого возникает столько споров. Сама по себе реконструкция не только не страшна, но и полезна. В цивилизованном обществе инвестор смог бы выделить часть помещений под небольшие магазинчики эконом-класса, прилично заработав на сетевиках. У нас же предприниматели опасаются, что их попросту выгонят с рабочих мест. И, видимо, не случайно.

Засим приступим к рассмотрению конкретных проектов…

Море вложений

Пожалуй, самым одиозным является вопрос о застройке склонов. Генплан предлагает провести вдоль моря автотрассу и поставить на расстоянии 300-400 метров друг от друга высотные отели. Таким образом, зеленая зона уменьшится на 10 %, зато в счет платы за землю город сможет благоустроить ее, оборудовать новую трассу здоровья и укрепить берег. К слову, специалисты рекомендуют «присаживать» террасы (именно террасы, а не верхнюю кромку склона, как делается у нас!) высотными домами, чтобы остановить сползание города. Так что в целом проект неплохой, и при наличии нормального общественного диалога мог бы удовлетворить большинство одесситов.

Между тем, главный рекреационный ресурс, — берег моря, — отнюдь не безграничен. Туристам понадобится место на пляже, кафе с видом на море, площадка для игры в мяч, беседка для влюбленных и прочее, что называется «сервисом» и для чего уже сейчас места не хватает. Следовательно, нужен намыв песчаных кос, сопряженный со сложной и дорогой системой берегоукрепления.

Смета крупного 4-5-звездочного отеля на 250-400 номеров может достигать 100-200 млн долл. Даже если четверть этой суммы пойдет в городской бюджет в счет платы за землю, этого будет недостаточно для покрытия расходов на намыв, берегоукрепление и прокладку дороги на данном отрезке в 300-400 метров. Стоит ли говорить о возможности их финансирования из городского или Государственного бюджетов?



Допустим, приняли этот пункт Генплана, и что? Властям придется решиться на небольшую гражданскую войну, убеждая население в необходимости расширения Французского бульвара, со скандалом и втридорога отселяя жителей улочки на Фонтане для расширения подъезда, заставляя работников отелей добираться на работу общественным транспортом и так далее. И главное, нужно будет потратить огромные деньги на реабилитацию городских дорог, памятников и музеев. Ведь на побережье будут рентабельными только многозвездочные отели, а их обитатели не склонны ездить по выбоинам, бродить по трущобам, делить пляж с аборигенами и стелить коврик на кучу семечек. Таким образом, комплексная реконструкция склонов превращается в весьма рискованную затею.

Пересыпь на продажу

Явно невыполнимым оказывается мега-проект «Пересыпь». Генплан предполагает, что все побережье от порта до Лузановки может быть реконструировано под парковую зону с гостиницами и развлекательной инфраструктурой. Для этого, во-первых, необходимо перенести торговые мощности порта, оставив только пассажирские. Во-вторых, перенести предприятия (только непосредственно под зданиями и сооружениями на Пересыпи находится около 100 гектаров) и отселить 4 тысячи квартир. Это является абсолютно реальным, если учесть туристический потенциал побережья, однако реконструкция должна проходить комплексно, а не по частям. Ни один уважающий себя отель не согласится на высвобожденный участок в окружении заводов. Во всем мире города сперва инвестируют огромные привлеченные деньги в снос депрессивных районов, а потом уже предлагают участки гостиничным операторам.

Допустим, нашлись инвесторы, готовые строить у нас туристический район, а город решился взять кредит в 1,5-2 миллиарда долларов для того, чтобы подготовить территорию. А как быть с глубоководным выпуском канализации в Одесский залив, который обошелся в 575 млн грн и вот-вот должен быть запущен? Одесситам понадобиться разобрать его и построить сложную систему очистки и отвода стоков, но не в море, где купаются туристы, а на поля для орошения и в собственную канализацию, — в качестве воды технического качества. Все это требует огромных финансовых и организационных затрат.

Чтобы хоть как-то оптимизировать их, город должен приостановить строительство объектов, которые не соответствуют выбранной концепции района. Но ведь ныне вовсю проводится реконструкция Механического завода и обновляются мощности НПЗ.



Что касается благоустройства полей орошения, то, по словам проректора ОНУ им. И. И. Мечникова Юрия Романова, экологическая экспертиза района до сих пор не проводилась, а потому никто не знает, насколько безопасно для людей и животных постоянно находиться на территории, куда почти 100 лет отводилась городская канализация. А главный инженер «Одессакоммунпроекта» Валерий Вишневский уверяет, что для строительства здесь жилья (Генплан предлагает создать на полях фильтрации крупный жилмассив «Хаджибеевский») поверхность нужно засыпать 3-метровым слоем грунта, иначе подземные коммуникации будут разрушаться от воздействия скопившейся влаги.

Учитывая эти «но», говорить о реальности коренной реконструкции на полях орошения и Пересыпи не приходится. Вместе с тем, становится неактуальным проект намывной «Одесской Венеции», — на Генплане она находится между портом и Пересыпью, примерно в том месте, куда выходит новый канализационный выпуск.

Острова спасения

К слову, об идее намывных островов или полуостровов. В 2006-2007 годах, когда делались соответствующие расчеты, стоимость намыва одной сотки составляла около 15 тыс. долларов, что на порядок дешевле, чем цена земли на побережье. Между тем, по словам директора филиала компании «Van Oord» в Украине Игоря Тыныныко, украинское право не имеет механизма узаконения искусственной суши. Кроме того, создание острова повлечет необходимость переноса государственной границы, что станет предметом юридических коллизий на самом высоком уровне. В этой связи более уместным оказывается проект намыва полуостровов, притом не на Пересыпи с ее промышленным пейзажем, а на Фонтане. Подобную концепцию разработал харьковский архитектор Олег Дроздов в проекте «МОНИСТО: Морское ожерелье Одессы», однако, создатели Генплана, очевидно, с ней не ознакомились.

Большим упущением Генплана и ныне действующих властей стал отказ от переноса аэропорта на территорию полей фильтрации. Это было бы куда целесообразнее, чем создание на них безразмерного парка и иллюзорного жилмассива.

Вопрос переноса аэропорта оказывается крайне важным, если учесть, что в будущем Одесса будет нуждаться в значительных территориях для отселения жильцов из ветхих домов, не говоря уже о новом строительстве. Только из исторической части Приморского района по Генплану будет отселено 26 тысяч человек, и это факт, с которым придется считаться, ведь впервые вопрос о массовой реконструкции старого жилфонда стал в Генплане 1966 года, а в 1985 году власти насчитали в Одессе аж 1500 ветхих и аварийных домов. Столь массовый снос потребует большого количества недорогого жилья. Это возможно при комплексном освоении свободных территорий, где не только можно снизить плату за землю, но и существенно сократить расходы на прокладку сетей.

В Генплане основным районом нового строительства значится территория между Черемушками и поселком Таирова, — удобно расположенная и хорошо соединенная с другими районами города. Но этого недостаточно, веди от застройки полей фильтрации, скорее всего, придется отказаться, а уже через 20-50 лет остро станет вопрос о реконструкции панельного советского жилья, то есть 60 % городского жилфонда. Исходя из соображений транспортной доступности, новые дома удобнее всего было бы разместить именно в районе аэропорта. Это позволило бы окупить перенос предприятия на поля фильтрации, площадь которых обеспечивает значительный потенциал дальнейшего развития. Между тем, власти поспешно приступили к реконструкции и расширению действующих воздушных ворот. Вполне возможно, это станет крупнейшей градостроительной ошибкой ХХІ века. В ХІХ веке таковой стала прокладка железной дороги слишком близко к центру, что «задавило» нормальное развитие города и повлекло деградацию его окраин, а в ХХ веке — провал Генплана 1947 года, который предусматривал перенос делового центра города на Малый Фонтан.

Выбираем главное

Как бы там ни было, а строго судить создателей Генплана за бутафорность проектов не стоит. Они наверняка не будут реализованы до 2031 года, но это не означает, что они вообще не будут и не могут быть реализованы, ведь Генплан, — это даже не программа а, скорее, направление действий.

Возможно, Одессе совсем не обязательно было создавать такой грандиозный Генплан, да еще и на 20 лет вперед. Учитывая нестабильность ситуации в городе, стране и во всем мире, а также отсутствие финансовых, законодательных и социальных возможностей для стратегического развития, сотрудники киевского НИИ «ГИПРОГРАД» могли сохранить планировочную систему города, ограничившись созданием нескольких зон строительных ограничений для последующих мега-проектов. Ведь через 10-15 лет мы, возможно, будем видеть перспективы города совсем иначе.

Сегодня главный вопрос в Одессе — это отнюдь не озеленение Пересыпи (при всей неприглядности этого района) и даже не строительство новых жилмассивов, а прогрессирующая деградация уже существующего жилого фонда. Именно в эту сферу нужно будет инвестировать миллиарды в первую очередь. Ныне «на ладан» дышит жилье 15 % одесситов, через 20 лет эта цифра удвоится, а к середине века придется приступить к реконструкции поселка Котовского и Таирова. Поэтому Генплан должен решить, как правильно реконструировать ветхую застройку, что стоит сохранить, а что — нет, как и где сформировать отселенческий фонд. Этими вопросами должны озаботиться и городские власти, и правительство, и в особенности — сами одесситы. Иначе к 2050 году наш город превратится в сочетание дремучих руин ветхих домов и непроходимых чащоб новых высоток. И открывать эту «красоту», гордо именующую себя «не городом, а улыбкой бога», будут роскошные отели мировых операторов, окончательно загородившие одесситам дорогу на пляж.


Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!

Новости Одессы

Интервью

Престижный диплом и гарантированное трудоустройство: почему абитуриенты выбирают социально-правовой факультет Национального университета «Одесская юридическая академия»

Выбор учебного заведения – задача не менее ответственная, чем выбор самой профессии. Но не менее важно выбрать факультет и определиться с будущей специальностью, которая соответствует всем чаяниям и требованиям абитуриента.

11.02 в 14:31:00|Общество
1 0
Все интервью