Мир домов и квартир на Черемушках

Поиски более-менее доступного жилья приводят многих одесситов на Черемушки. Большинство домов здесь — «хрущевки». Они стоят дешевле и позволяют увеличить жилпощадь, столь необходимую для растущей семьи. При этом район расположен достаточно удобно и имеет неплохую социальную инфраструктуру. На фоне неоспоримых преимуществ, рынок недвижимости жилмассива имеет много нюансов, в которые заинтересованному покупателю жеательно вникнуть.

Черемушки – самый однотипный район Одессы. Почти 85% жилфонда приходится здесь на «хрущевки».  Но в кажущемся однообразии есть свои нюансы. Те же «хрущевки» бывают кирпичные, блочные и панельные, то есть «теплые» и «холодные». Небольшие отличия есть и в планировке. Среди высоток советской постройки преобладают улучшенные спецпроекты. Очень много кирпичных домов, которые всегда ценились выше. В последние годы район насыщается новостроями, однако их все еще недостаточно для 120-тысячного населения жилмассива. 

в тему: Население Одессы по районам и видам жилья (НЕОЖИДАННАЯ СТАТИСТИКА)

Следует отметить, что именно на Черемушках находится жилой центр современной Одессы. Рядом и Таирова, и Фонтан и Молдаванка. До исторического центра – полчаса езды. И даже с поселком Котовского массив связан удобными транспортыми маршрутами. Одно в расположении плохо — море далеко. 

Район хорошо обеспечен школами, больницами и детскими садами. Здесь нет крупных ТРЦ, зато много сетевых супермаркетов и просто магазинов. 

Явный «минус» Черемушек — благоустройство. С аллеями и внутридворовыми проездами здесь так же плохо, как и в других спальных районах. Зато с освещением дела обстоят даже хуже, чем в частном секторе. По этой причине район лидирует в сводках о проделках гопников и, если верить статистике, по числу преступлений на 1000 человек опережает легендарный поселок Котовского. 

в тему: Полная история одесских Черемушек. Есть ли будущее у памятника социализма?

  

На что обращать внимание? 

Несмотря на огромное предложение «хрущевок», подобные квартиры на Черемушках ценятся достаточно высоко. За однокомнатную в среднем просят 39,5 тыс. долл.  При этом – о времена, о нравы! – покупатель удивительно неразборчив. Так, на цену квартиры почти не влияет этаж – а ведь речь идет о домах без лифтов. Самыми дорогими являются квартиры на первых этажах, дающие возможность осуществить пристройку. Они стоят около 40,5 тыс. долл.  За средние этажи просят в среднем 39 тыс. и только верхний этаж с его летней жарой и часто неисправной кровлей оказывается значительно дешевле – 36 тыс. долл. Для сравнения, в центре города разница в цене между этажами достигает 40%. 

Так же мало оценены достоинства материалов. Всего на 1,5-2 тысячи дороже стоят дома из кирпичных блоков, которых особенно много в районе улиц Варненской и Космонавтов. В них не только теплее, но и звукоизоляция лучше, а надежность – выше. Почти не принимается во внимание расположение дома. Единственное исключение – жилье с видом на парк Горького, а также в самом начале жилмассива, в районе 1-й станции Черноморской дороги. Удобное соседство позволяет «накрутить» тысячу, но не большое. Зато на 2 тыс. долл. дешевле предлагаются квартиры в торцевых частях домов. 

Вот что жители Черемушек и принимают во внимание, так это ремонт. Дорогая плитка в санузле, европейская кухня и паркет – на это спешат обратить внимание продавцы. Такие факторы, как расстояние до улицы (идти часто приходится по бездорожью) и окна во двор также часто встречаются в объявлениях, но скорее для привлечения покупателя, чем как бонус продавцу. 

В целом, самая дешевая «однушка» Черемушек стоила в июне 31 тыс. долл. (речь идет о срочной продаже), а самая дорогая – 48 тыс. (кирпичный дом, дорогой евроремонт). Большинство же квартир находятся в диапазоне 38-42 тыс. долл. 

Хочется обратить внимание читателей на то, что помимо «расширений» и, в частности, уродливых «мегабалконов», в тесных пятиэтажках модно устраивать студии, совмещая комнатушку с маленькой кухней в одно более-менее просторное помещение. Это действительно красиво и удобно, но в панельном доме небезопасно. 

Семейные варианты

Двух- и трехкомнатные квартиры в «хрущевках» подчиняются той же логике ценообразования, только расценки здесь выше. При средней стоимости 48 тыс. долл. за «двушки» на неудобных первом и пятом этажах просят в среднем 46 тыс., на прочих — 49 тыс.

«Трешки» стоят в среднем 60 тыс. долл., причем первые этажи продают на 1,5 тыс. долл. дешевле, а для верхних и вовсе не делают скидок. Это связано с тем, что 3-комнатные квартиры в городе товар и дорогой, и дефицитный.

По этой причине растущей семье на Черемушках можно переехать из 1-комнатной в 2-комнатную, доплатив всего 6-8 тыс. долл., а вот для 3-комнатной квартиры придется «разжиться» уже на 12 тысяч. Впрочем, возможны и более выгодные варианты: самые дешевые «двушки» района, стоят как иные «однушки» — 40-45 тыс. долл., а самые дорогие при стоимости 53-58 тыс. могут быть выменяны на недорогую «трешку». Главное – сочетать хороший ремонт с удобным расположением и «выгодным» этажом.

в тему: Шанс для одессита: Полный обзор рынка жилья на поселке Котовского

Комнаты с видом

Высотных домов на Черемушках немного – всего 50 из 610. В большинстве своем, это советские спецпроекты из кирпича, построенные в 70-80-х годах. Таковы, скажем, величественные ансамбли 16-этажек на Варненской или 9-этажек на углу Филатова и Космонавтов. По качеству и эксплуатационным характеристикам эти дома стоят на порядок выше «хрущевок», а метраж у них на 10-15% больше.

Между тем, средняя цена 1-комнатной квартиры в высотном доме составляет всего 41 тыс. долл. – лишь немногим больше, чем в «хрущевке». Самые дешевые «чешки» на Черемушках продаются всего за 31-33 тыс. долл. Как правило, это срочные продажи.

За «двушки» просят в среднем 52,5 тыс. долл., но можно найти варианты и за 47-50 тыс. Наконец, 3-комнатные квартиры  предлагают за 67,5 тыс., в том числе самые дешевые – за 59-65 тыс. долл.

в тему: Обзор рынка недвижимости поселка Таирова

  

Недвижимость с перспективой и без

Сопоставление стоимости квартир разного формата и расположения показывает, что рынок недвижимости на Черемушках далек от цивилизованности. Как и в годы жилищного бума, покупателей больше интересуют условные метры, а не улица, этаж и стеновые материалы. Между тем, в зависимости от этих характеристик стоимость вполне может отличаться на 15-25%. Пока это не наблюдается, однако в обозримом будущем разница будет усиливаться — как только у населения появятся дополнительные деньги, а с ними — и вкус на хорошую недвижимость.

в тему: 5 cоветов, как выгодно поселиться в центре Одессы

Еще одним фактором, который уже сейчас оказывает влияние на местный рынок, является смена поколений. Огромное большинство квартир было заселено в 60-х годах, когда на Юго-Западном массиве одесситам было выделено почти 30 тысяч квартир. Сегодня новоселам по 70-80 лет и с каждым днем их становится все меньше. Так на Черемушках постепенно возникает избыток жилья, особенно малогабаритного, которое можно перепродать или сдать в аренду. Это еще один фактор, позволяющий предположить, что в долгосрочной перспективе Черемушки будут планомерно дешеветь.

     

---

Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!