Рынок вторичной недвижимости Одессы: Новые правила ценообразования на фоне кризиса

За четыре года о кризисе вообще и в Украине в частности написано много. СМИ сообщали о проблемах ипотеки и ошибках Федеральной резервной системы США, об эффекте «мыльного пузыря» и так далее. На этом фоне факт резкого падения покупательной способности населения, пожалуй, остался в стороне. А ведь именно он стал главной причиной сокращения количества операций на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, привел к падению цен на жилье и существенно изменил правила ценообразования.

Падение продолжается

В последние два года «кризисная» паника стихла. Сегодня ВВП Украины близок к уровню пятилетней давности, а в прессе регулярно появляются заявления риэлтеров и экспертов о «стабилизации» рынка – увеличении числа продаж, небольшом росте цен и так далее. При этом часто употребляется термин «оздоровление рынка»,  как будто «здоровье» определяется только количеством жилья и его стоимостью.

Между тем, кризис продолжается. Если сравнивать с весной 2010 года, налицо медленное «проседание» по всем сегментам вторичной недвижимости. Особенно пострадали квартиры в советских высотных домах, где живут двое из пяти одесситов. Это «чешки», «сотовые» и улучшенные спецпроекты. Так, на Таирова 2-комнатные «чешки» за период «стабилизации» подешевели на 10%, а на поселке Котовского, где сильна конкуренция дешевых новостроев, 1-комнатные квартиры в высотных домах «сдали» целых 14%.

Уверенней всего сопротивляется кризису самое доступное жилье. Например, 1-комнатные квартиры в «хрущевках» на поселке Котовского подешевели за 2 года всего на 2%. А ведь, если не считать комнат в коммунах и «гостинок», то дешевле жилья в городе просто не сыскать: такая «однушка» стоит в среднем 32 тыс. долл. И спрос на нее очень велик. 

В целом по сравнению с весной 2010 года жилье в советских домах подешевело на 10%. Где-то больше, где-то меньше, но однозначного роста не видно. Лучше всего чувствуют себя 2-3 комнатные «хрущевки» на поселке Котовского, которые «подросли» в цене на 1-2%. Дело в том, что они стоят примерно столько же, сколько «коллеги» на Таирова, Черемушках и Фонтане, у которых на одну комнату меньше. Следовательно, переезд на северную окраину – практически беспроигрышная возможность увеличения жилплощади для растущей семьи. 

Средние цены основных форматов вторичной недвижимости в крупнейших жилмассивах Одессы сегодня и два года назад приведены в следующей таблице:

Удар по престижу

Но самые значительные изменения произошли в центре города. Еще четыре года назад «без пяти минут аварийные» дома в районе «Привоза» шли за 1600-1800 долл./м. Уже через квартал цена повышалась до 2200-2500 долл. Ближе к центру, а также в районе между Преображенской и Старопортофранковской метр стоил около 3 тыс. долл, а на главных улицах, вроде Дерибасовской, начала Пушкинской и Екатерининской, цены начинались от 4 тыс. долл. То есть главным фактором было расположение – как можно ближе к Дюку и в как можно более «историческом» месте. Остальные факторы, в том числе и состояние дома, носили второстепенный характер: еще бы, за покупку выкладывались такие деньги, что ремонт квартиры в ветхом здании казался мелочью.

Сегодня старые дома в центре продаются в среднем по 1300-1400 долл. за метр – в зависимости от числа комнат. Цена хороших квартир в радиусе 5-10 минут ходьбы от Греческой площади и то редко превышает 1800 долл. Более 1500 долл. стоит метр в «сталинках», блочных и кирпичных домах.

Итак, можно сделать вывод, что цены на «вторичку» в старой Одессе упали чуть ли не в два раза - если считать в долларе, - и почти в 1,5 раза – если в гривне. Такое пике впору назвать катастрофическим. Более того, за 2 года «стабилизации» недвижимость в центре нисколько не подорожала.

 Цена = площадь…

Теперь поговорим о «здоровье» рынка. Как мы уже отмечали, это слово часто употребляют эксперты, имея в виду, что в Одессе сошли на нет спекуляции, взвинтившие цены до потолка, а цифры стали не столь пугающими. Что ж, это правда. Однако такое определение нельзя считать полным.

«Здоровый» рынок – это среда, где в силу конкуренции спроса и предложения устанавливаются цены, которые отвечают качеству жилья, его площади и прочим сопутствующим благам.

Как определяется цена квартиры в той же Европе? За основу берется  базовая стоимость жилья данного формата в конкретном районе. Допустим, 1000 долл. за метр. К этой цифре прибавляются бонусы – за хороший этаж, окна во двор, близость остановки, торгового центра. Учитывается также ремонт, если речь идет о значительном повышении уровня комфорта. Кроме того, есть и система «скидок», снижающих цену на определенное число пунктов. Прежде всего, если состояние дома оставляет желать лучшего, учитывается стоимость ремонта, который должен сделать новый хозяин, чтобы дотянуть качество жилья до уровня, принятого за базовый. В итоге, оценщик набирает на калькуляторе пример вроде 1000+50+75-100 и получает обоснованную цену продажи – 1025 долл. за метр. У нас же оценка проводится скорее «на глаз» и с учетом пожеланий хозяев. Но даже зная наши реалии, ценообразование адекватным назвать трудно. Приведем несколько примеров.

Разница в цене между стандартными «чешками» и улучшенными проектами (спецпроекты, «сотовые», кирпичные дома) составляет 6-10%. Например, на Таирова 1-комнатные «чешки» стоят в среднем 43 тыс. долл., улучшенные – 47 тыс., 2-комнатные – 58 и 61,5 тыс. соответственною На поселке Котовского 1-комнатные стоят 36 и 39 тыс. долл., 2-комнатные – 45,5 и 50 тыс. Эта разница как раз компенсирует различие в площади – у спецпроектов и «сотовых» она на 3-5 метров больше. При этом не учитывается, например, что эти дома более удобные и теплые, а коммунальные проблемы в них возникают реже. Не оценены и достоинства кирпичных и блочных «хрущевок», которые и теплее панельных, и звук лучше держат. На Черемушках, где широко представлены все модификации «хрущевок», квартиры в «теплых» домах всего на 1,5-2 тыс. долл. выше.

Причина этих несуразиц  ясна: когда денег у покупателя немного, качество жилья оказывается излишеством. Недостатки квартиры восполняются ремонтами, перепланировками, кондиционерами, каминами и так далее.

 … И прочие аномалии

Также интересно, что в высотных домах практически никакого влияния на цену не оказывает этаж. К слову, в наших домах это очень важная характеристка. На первом этаже больше шума и высока вероятность ограбления – он должен стоить меньше, далее 2-4-й этажи очень комфортны летом, поскольку находятся в тени деревьев. Обитатели средних этажей вынуждены решать проблему солнца и ветра круглый год. Также они страдают от частых неполадок лифтов. Верхние этажи лучше отапливаются, но на последнем этаже людям то и дело приходится чинить крышу или ждать, пока ее приведут в порядок коммунальщики. Как видим, этаж определяет множество важных нюансов. Между тем, в 9-этажках никакой разницы в средней стоимости квартир на 2-м, 5-м или 8-м этаже не прослеживается. 

В более дешевых «хрущевках» отличия все же есть. Так, на Черемушках при средней стоимости «однушки» 39,5 тыс. долл. квартиры на 1-х этажах стоят 40,5 тыс. долл – благодаря наличию пристроек или возможности их сооружения. Верхний этаж, который в 5-этажках очень неудобен из-за отсутствия техэтажа (летом – адская жара, в остальное время года – протекает кровля), стоит 36 тыс. долл. Остальные этажи продаются в среднем по 40 тыс. На поселке Котовского, где «хрущевки» очень востребованы в силу своей дешивизны, этаж на цену практически не влияет. 

Выгодное расположение дома при новом порядке позволяет «накрутить» всего 1-2 тыс. долл. Так, на Таирова немногим дороже аналогичных стоят квартиры в домах, размещенных вдоль улицы Королева и проспекта Жукова, на Черемушках «элитными» оказываются дома с окнами на парк Горького, а вдоль важнейшей в транспортном отношении улицы Космонавтов квартиры стоят в среднем на 500 долл. дороже. 

Куда более важным фактором является расположение квартиры в самом доме. Жилье в торцевой части, особенно в холодных панельных «хрущевках», может стоить на 1,5-2 тыс. долл. дешевле. 

Наконец, окна во двор, хорошая среда, близость крупного торгового центра являются скорее приманками для покупателя, а вот на цену не влияют. 

Решающим фактором в спальных районах остается ремонт. Хорошая 1-комнатная «чешка» на поселке Котовского может стоить 40 тыс. долл. при средней цене в 36 тыс. На Таирова от 48 тыс. при средней цене в 43 тыс. 

С другой стороны, важное влияние на среднюю цену оказывает множество срочных продаж по заниженным ценам. Особенно много их на Таирова – самом дорогом «спальнике» Одессы. Здесь можно найти 1-комнатную «чешку» за 32-35 тыс. долл. – совсем как на поселке Котовского и на 8-10 тыс. долл. дешевле среднего уровня по району.

В целом разница между самыми дешевыми и самыми дорогими квартирами одного сегмента в одном районе может достигать 1,5-1,7 раза. Это очень высокий показатель, свидетельствующий, с одной стороны, что за хороший ремонт хозяева подчас хотят очень много, с другой стороны – что часть покупателей подолгу не может продать квартиру и вынуждены «демпинговать». 

Отметим, что при «здоровом» рынке такая разница невозможна. Однако можно ли говорить о «здоровой» недвижимости с нашими «нездоровыми» финансами и уж тем более проблемах ЖКХ? 

Разбор полетов вторичного рынка спальных районов можно подытожить простым советом: считайте метры, господа! На остальное у покупателя просто не хватает денег. 

Этаж имеет значение 

Странности ценообразования «на районе» ничто по сравнению с тем, что происходит в центре города. Как мы уже отмечали, расположение дома утратило решающую роль. Теперь ее взял на себя… этаж. Да, тот самый этаж, на который «чихать хотели» жители окраин. 

Роль этажа такова, что одинаковые квартиры в одном доме, расположенные на «хорошем» и «плохом» уровне, могут отличаться в цене на 40%. Наглядно демонстрирует это многообразие следующая таблица: 

Стоимость  метра в старых домах центра Одессы в зависимости от этажа

 

Количество комнат               1                                 2                                 3

Этаж:

Нижний                                1160                           1240                           1390

 

Средние                               1430                           1120                           1180

 

Верхний                               1630                           1540                           1500

 

Интересно, что в сегменте 1-комнатных квартир самым дешевым является жилье на нижних этажах, тогда как среди 2-3-комнатных квартир доступнее всего жилье на средних.

Эту разницу можно объяснить тем, что габаритные квартиры внизу, в отличие от «однушек»,  уже можно использовать под бизнес. Поэтому они становятся более востребованными несмотря на все «прелести» первого этажа – запахи канализации, загазованность, сырость, соседство мышек и тараканчиков. 

Верхние этажи ценятся за хороший обзор, нормальное освещение и вентиляцию в условиях тесных дворов. Но главное – за возможность обустройства мансарды на чердаке. Все это оказывается столь важным, что даже постоянные проблемы с кровлей, сниженная подача воды и трещины в стенах не останавливают покупателей. 

Обращает внимание также и то, что недорогие квартиры в центре нынче стоят столько же, сколько и на Таирова, и даже дешевле, чем на Фонтане. Пояснить это возросшей практичностью покупателя, который предпочитает прочное жилье дряхлым красотам, можно лишь отчасти. Главная причина столь стремительного падения цен – отсутствие «лишних» денег, которые можно доплатить или переплатить за возможность ходить пешком и наслаждаться архитектурой. В этой связи можно предположить, что с повышением благосостояния одесситов центр снова будет в цене. По крайней мере, до тех пор, пока ветхость домов не станет очевидной. 

Перспектива – за новостроем 

Чего же ждать одесситам в будущем? Учитывая приведенные факты, можно с уверенностью сказать, что если экономическая ситуация в стране и городе останется стабильной, то есть не улучшится и не ухудшится, недвижимость продолжит свое плавное падение в цене. Сегодня мы видим, что покупатель часто не видит разницы между кирпичным и панельным домом, «чешкой» и «спецпроектом». В массе своей он платит только за метры, но не за качество. И отнюдь не потому, что глуп – просто у него не хватает средств. Поэтому даже рост доходов не приведет к скачкообразному росту цен на недвижимость, как кое-кто до сих пор надеется. Скорее, сначала образуется адекватная разница в стоимости жилья в зависимости от его расположения, качества дома и свойств стенового материала. При этом «плохие» дома подешевеют, а «хорошие» останутся на месте. 

Но самое интересное произойдет с рынком при наличии существенного экономического и социального прогресса. Благодаря кризису застройщики научились строить и продавать небольшие квартиры по 750-900 долл. за метр. С развитием удобной ипотеки их доля на рынке жилья существенно возрастет. От этого пострадают как дешевые 1-комнатные «хрущевки», так и дорогие 3-комнатные спецпроекты – квартира в новом доме все равно будет дешевле и удобнее старой.

---

Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!