Обзор рынка недвижимости поселка Таирова

15.01.2013 в 20:50:10
Архитектура
1 0

Таирова — второй по величине и, пожалуй, самый комфортный одесский «спальник». Но и цены на квартиры здесь, увы, кусаются. Чем хорошо жить на южной окраине и как выгадать удачный переезд — читайте в специальном исследовании Репортера.

Таирова VS Котовского 

Достоинства поселка Таирова особенно хорошо видны в сравнении с противоположной окраиной Одессы – поселком Котовского. Они похожи по размерам и характеру жилфонда, но с точки зрения качества жизни Таирова по всем пунктам опережает северного соперника. 

Главное преимущество — транспорт. Хотя Таирова находится ближе к центру всего на несколько километров, соединение с городом все же гораздо удобнее, чем у поселка. Это объясняется тем, что добраться в центр с юга можно, используя множество путей с разными точками входа и разными маршрутами внутри старой Одессы. В «летных» условиях маршрутка доезжает до ж/д вокзала всего за 20-30 минут. Кроме того, к центру ведут трамваи, которые не встречают препятствий на своем пути уже потому, что рельсы проложены по газонам и не приспособлены для езды автомобилей. 

Совсем другое дело — ехать с поселка Котовского, преодолевая «бутылочное горлышко» Пересыпи и въезжать в центр по одной-единственной улице Пастера. Из-за этого, а также протяженности магистрали, пробки на севере куда страшнее и возникают чаще. 

в тему: Одесса против автомобиля: история и будущее вопроса

Другое важное преимущество Таирова — жилфонд. Здесь он более разнообразный и современный. Это связано с тем, что пик развития «спальника» пришелся на начало 80-х годов. Как раз в это время основная задача строительной индустрии переместилась с количества на качество. Поэтому среди местных «высоток» очень много спецпроектов, особенно - в районе улиц Архитекторской и Вильямса, в микрорайонах «Вузовский» и «Школьный». Да и с новым жильем на Таирова все в порядке:  в недавнем прошлом появились целые микрорайоны – на Тополевой и «Радужный» — за проспектом Жукова. Примечательно также, что на Таирова всего 6% населения проживает в «хрущевках», тогда как на поселке Котовского – 14%. 

в тему: Как это было: Полная история поселка Таирова ФОТО

Оба района прошли значительную эволюцию в развитии торговли, услуг и развлечений. Возможно даже, что в этом отношении удаленный поселок Котовского предлагает своим жителям куда большую автономию. Вместе с тем, Таирова имеет преимущество «демократичного» отдыха. Из самой удаленной точки жилмассива можно добраться до моря пешком за 40 мин. Минимум — 15-20. Качество пляжей и их инфраструктура на 10-16-й станции Фонтана значительно выше, чем в Лузановке и Крыжановке. 

Еще на Таирова лучше озеленение. Здесь больше акаций, платанов, орехов и каштанов, зато меньше тополей. Это не только украшает район, но и облегчает жизнь аллергикам. 

Пожалуй, у поселка Котовского лишь одно крупное преимущество: из-за особенностей района его недвижимость стоит на добрых 20% дешевле. К слову, по уровню цен за квадратный метр поселок Таирова опередил все городские районы, кроме, разве что, Фонтана. Правда, это стало возможным только после драматического обвала цен в старой Одессе. 

ОБЗОР РЫНКА 

На вторичном рынке недвижимости Таирова можно выделить четыре сегмента, которые значительно отличаются как по стоимости, так и по потребительским характеристикам. Во-первых, это стандартные советские проекты, обобщенно называемые «чешками». Во-вторых, улучшенные спецпроекты и «сотовые» дома — в это число поголовно вошли местные 16-этажки. У них не только выше эксплуатационные характеристики, но и на 3-5 метров больше метраж.  Третья группа — «хрущевки». Их в районе всего четыре десятка, но они покупаются и продаются с завидной регулярностью. Наконец, новострои. Этот сегмент в виду его разнообразия мы рассмотрим отдельно в другом материале. 

в тему: Население Одессы по районам и видам жилья (НЕОЖИДАННАЯ СТАТИСТИКА)

Однокомнатные квартиры 

Большинство однокомнатных «чешек» на Таирова стоят от 40 до 46 тыс. долл. Самая дешевая квартира района срочно продавалась всего за 31 тыс., достаточно часто можно увидеть и объявления за 35-40 тыс. Самые дорогие «чешки» продаются от 50 тыс. долл. Таковых не более 10% выставленных на продажу. 

В целом средняя цена однокомнатных «чешек» составляет на Таирова 43 тыс. долл. Отметим, что в апреле 2010 года, когда слово «кризис» звучало гораздо чаще, этот показатель находился на уровне 46,5 тыс. долл. 

Спецпроекты и «сотовые» оцениваются выше — в среднем за 46 тыс. Большая часть предложений находится в диапазоне 40-48 тыс. долл., практически как и у «чешек», однако некоторые хозяева решаются предлагать квартиру за 60 тыс. долл. и более. Что ж, остается отметить, что приводимые нами цены – это показатель ожиданий продавца. Реальная сумма сделки, после того как хозяин «провисел» несколько месяцев, может быть гораздо ниже. 

«Хрущевок» на Таирова, повторимся, мало, так что гораздо правильнее говорить о тенденциях, чем о средней цене. Большинство «однушек» в них продаются за 36-40 тыс. долл. Расчетливому покупателю понадобится много времени и завидная оперативность риэлтора, чтобы «ухватить» квартиру, скажем, за 32 тыс. долл. 

Двухкомнатные квартиры 

Цены на «двушки» отличаются от однокомнатных практически пропорционально количеству метров. Это свидетельствует о хорошем спросе на них. 

Средняя стоимость двухкомнатной «чешки» — порядка 58 тыс. долл. При этом половина объявлений находится в диапазоне 55-60 тыс. долл., а самые дешевые идут с небольшим отрывом – 52-54 тыс. долл. В свою очередь, лучшие квартиры могут продаваться и за 62-65 тыс. 

Отметим, что весной 2010 года двухкомнатная «чешка» на Таирова стоила в среднем 64 тыс. долл., то есть на 10% дороже. 

«Хрущевок» в этом сегменте очень немного и стоят они 40-48 тыс. долл., то есть столько же, сколько 1-комнатные «чешки». Это делает их удобными для переезда растущей семьи. 

Средняя цена спецпроектов и «сотовых» выше на 6% и составляет 63 тыс. долл. Стоимость метра при этом совпадает с «чешками». 

большинство предложений находится в диапазоне 62-65 тыс. долл. Отметим, что даже в среднем варианте такая цена требует хорошего ремонта, застекленных лоджий и балконов, новой двери, как вариант – наличия бойлера. Между тем, некоторые хозяева решились выставить квартиру на продажу всего за 45-53 тыс. долл. Максимальная цена для двухкомнатного спецпроекта — 73 тыс. долл. 

Трехкомнатные квартиры 

Трехкомнатные квартиры на Таирова – товар явно не ходовой. Правда режет глаз: купить нормальную квартиру для всей семьи в обжитом доме могут единицы. Это и отражается на ценах.  У тех же «чешек» разница с двухкомнатными — всего 8 тыс. долл., а некоторые квартиры продаются вровень с хорошими «двушками», то есть менее чем за 65 тыс. долл. Самая дешевая квартира и вовсе продавалась за 56 тыс., — как иные однокомнатные. 

Средняя стоимость «чешки» в этом сегменте – 66 тыс. долл. а большинство продаж приходится на диапазон 65-70 тыс. долл. Самая дорогая квартира продавалась за 74 тыс. долл., но у нее, благодаря пристройке, значительно увеличена кухня. Между тем, два года назад средняя квартира стоила на уровне нынешних дорогих – 71 тыс. долл. 

В свою очередь, спецпроекты имеют более справедливую цену для «трешек» — 76 тыс. долл. При этом многие хозяева просят за квартиру по 80-89 тыс. долл. Большинство же предлагают жилье за 72-80 тыс. 

Для «хрущевки» на Таирова хорошая цена начинается с 48 тыс. долл. Далее чем лучше ваша квартира, тем дороже можете продавать. Однако имейте в виду, что средняя цена «трешки» — всего 52 тыс. долл.

в тему: Рынок вторичной недвижимости Одессы: Новые правила ценообразования на фоне кризиса

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

Таблица 1. Сравнение цен на поселках Таирова и Котовского

Примечание: цены на Таирова указаны сверху. Полная цифра — средняя цена по сегменту; сокращенная (тыс.) — диапазон цен, исключая 25% самых дешевых предложений и столько же — самых дорогих.

Приведенная таблица показывает, насколько выгодным может быть переезд с более дорогого Таирова на поселок Котовского. В ряде случаев покупатель может приобрести квартиру с дополнительной комнатой, при этом ничего не теряя в деньгах.

Так, средняя стоимость двухкомнатной «чешки» на поселке Котовского (45,5 тыс. долл.) всего на 2,5 тыс. долл. выше, чем у однокомнатной на Таирова. Следовательно, небольшую квартиру в хорошем состоянии можно сменить на более скромную «двушку», оплатив лишь стоимость сделки риэлтеру и сам переезд. Еще более выгодно переехать в «хрущевку» — тогда возможно даже получить 1-2 тысячи «бонуса».

в тему: Шанс для одессита: Полный обзор рынка жилья на поселке Котовского

Кроме того, двухкомнатный спецпроект на Таирова (55-60 тыс. долл.) в принципе можно обменять на трехкомнатный — в Суворовском районе (60-65 тыс.) Также интересен вариант рассления семьи, когда «трешка» в таировском спецпроекте обменивается на две «хрущевки» на северной окраине. При этом у семьи на руках может остаться 8, 10 и более тыс. долл. Доложив еще 5-7 тыс. можно приобрести, скажем, комнату в коммуне на Слободке. То есть продавая одну квартиру и доложив сумму, соразмерную доходам одесского «среднего класса», можно купить три отдельных площади.

Отметим также, что учитывая падение цен на недвижимость в центре города, трехкомнатный спецпроект  на Таирова можно обменять на две небольших квартиры в самом сердце старой Одессы.

Таблица 2. Разница в цене квартиры на Таирова и поселке Котовского

Примечание: верхняя цифра показывает разницу между отметкой, на которой заканчивается группа «дешевых квартир» данного формата на Таирова и отметкой, с которой начинается группа «дорогих квартир» на поселке Котовского.

Нижняя цифра — разница между группой «дорогих» квартир на Таирова и «дешевых» — на Котовского.

Самые высокие и самые низкие цены в таблицу не включены, поскольку предполагают нестандартные характеристики сделки (срочная продажа) или объекта (элитный ремонт или нежилое состояние).

Красным выделены сегменты, где недвижимость на Котовского может стоить дороже, чем на Таирова. Отметим, что это касается только трех пунктов из девяти и только тогда, когда речь идет о «дорогом» жилье в Суворовском районе и «дешевом» в Киевском.

Резюме:

Итак, в городском контексте Таирова оказывается очень привлекательным, но достаточно дорогим районом. Это усложняет «вход» для жителей других жилмассивов. Вместе с тем, таировцы имеют больше возможностей улучшить свое жилищное положение с минимальными затратами или без таковых. Оптимальным вариантом переезда по ценам и качеству жизни остается поселок Котовского. Престижность района несколько ниже, чем у других «спальников», но именно он предоставляет растущей семье возможность увеличить жилплощадь.


Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!

Новости Одессы

Интервью

Валентин Федоров о вступительной кампании - 2019, высшем образовании Украины и новых проектах Одесской Юракадемии

Интервью с заслуженным юристом Украины, руководителем аппарата Президента Национального университета «Одесская юридическая академия» и главой Первичной профсоюзной организации вуза Валентином Федоровым.

22.09 в 12:17:00|Общество
1 0
Все интервью