Взлет и падение одесской недвижимости: ситуация на рынке жилья

06.02.2015 в 15:43:25
Экономика
1 0

«Не было бы счастья — так несчастье помогло», - именно так на сегодняшний день характеризуют ситуацию на рынке недвижимости одесские экономисты и риелторы. Из-за девальвации гривни собственники снижают цены на жилье, а одесситы, забравшие свои вклады из банков, подумывают, не вложить ли их в недвижимость.

Депозиты потратят на жилье

В этом году в Одессе может оживиться рынок недвижимости, который замер еще с началом кризиса 2008 года. Первым положительным звоночком стали результаты работы строительных компаний: по информации департамента экономического развития и торговли Одесской облгосадминистрации, в 2014 году в Одесской области в эксплуатацию сдали 890 тыс. кв. м жилья. «Это на 40% больше, чем в 2013 году. Да и вообще в последний раз 900 тыс. кв. м в год сдавалось еще до 2008 года», - рассказал Репортеру директор департамента Олег Муратов. По его мнению, свою роль в увеличении количества сданных метров сыграла совокупность факторов: «Что-то начинали строить еще несколько лет назад и наконец завершили, кто-то просто оформил свое частное жилье, а кто-то сумел вытянуть строительство несмотря на трудности».

Еще один немаловажный фактор, который может положительно повлиять на рынок жилья, - это, как ни удивительно, отток депозитов из банков. Поскольку доверие к банковской системе  невысокое, многие одесситы принимают решение забирать вклады, причем как гривневые, так и валютные. Возникающий при этом вопрос: как избежать потерь от девальвации гривни и куда вложить свои сбережения, - многие решают в пользу приобретения жилья. Тем более, что сейчас цены на квартиры в Одессе не просто не растут, но и зачастую снижаются (если исходить из расценок в долларах США). 

Согласно данным риелторских компаний, стоимость вторичного жилья в Одессе за год снизилась в среднем на 40%: так, средняя цена за один кв. м в феврале 2014 года по данным консалтинговой компании SV Development по Одессе составляла $1514, тогда как в феврале этого года - уже $950 (цены указаны по курсу $1 - 21 грн).

Похожая ситуация и на рынке первичного жилья: самые дешевые однокомнатные квартиры в новостройках Одессы стоят около 13 тыс. грн за 1 кв. м. За год их стоимость выросла на 40-45% в гривнях, а в долларах подешевела на 27-30%.

По мнению Олега Муратова, снижение цен на жилье обусловлено несколькими факторами: «Во-первых, компании идут навстречу покупателям, поскольку понимают, что платежеспособность людей сильно снизилась. Во-вторых, несмотря на то, что гривня девальвировала фактически в 2,5 раза, далеко не все затраты строительных фирм выросли пропорционально падению курса гривни. Те же стройматериалы отечественного производства, оплата труда — все эти затраты выросли не особо сильно. В итоге имеем довольно выгодные предложения на рынке: то жилье, которое стоило $30 тыс., теперь стоит  $20-22 тыс. Это как хороший шанс для многих обзавестись собственным жильем, так и сделать инвестицию своих сбережений для тех, у кого жилье уже есть», - считает Олег Муратов.  

Новострои — за гривни

Правда, как пояснили Репортеру одесские риелторы, на практике особых подвижек на рынке жилья пока нет: «Пока мы не фиксируем существенного увеличения спроса в Одессе: люди покупают жилье, но в основном это однокомнатные квартиры, самые дешевые варианты в традиционно недорогих районах: в Суворовском и на Ленпоселке. Однако эти покупки — всего лишь обычное приобретение жилья, которое сейчас подешевело. То есть используют шанс обзавестись домом. Дорогое жилье вообще спросом не пользуется, сегодня продать хорошую «двушку» в Приморском районе — чуть ли не редкость», - рассказала специалист по недвижимости Антонина Литвинова.

В то же время риелторские компании все-таки отмечают небольшой рост продаж квартир в январе: «Обычно январь в Одессе — почти мертвый месяц в сфере продаж недвижимости. В этом же году мы наблюдаем небольшой рост продаж, причем в основном это квартиры в новостроях, которые люди покупают за гривню. И это в первую очередь связан ос тем, что одесситы вкладывают в квартиры снятые гривневые депозиты. Думаю, такая тенденция сохранится в ближайшие месяцы», - рассказала «Репортеру» генеральный директор риелторской компании «Партнер Эстейт» Ольга Архипова.

Несмотря на то, что за последние месяцы в Одесскую область прибыли более 20 тысяч переселенцев из Донбасса (согласно официальным данным, тогда как реальная цифра может быть в два, а то и в три раза больше), существенного изменения уровня продаж квартир пока не произошло. «В основном переселенцы арендуют жилье, многие стараются объединяться и снимать квартиры вместе — так дешевле. Все мы находимся в поисках работы, да и надеемся на то, что в ближайшее время сможем вернуться домой, поэтому смысла вкладывать сбережения в недвижимость в чужом городе нет. Я уже не говорю о том, что мы вообще с трудом можем забрать свои вклады. Правда, я знаю, что небедные переселенцы — такие тоже есть — снимают неплохие апартаменты в Аркадии, к примеру. Честно говоря, в основном это — криминальные авторитеты, которые решили отсидеться в тишине, а за границу пока не уехали», - рассказала Репортеру переселенка Ирина Андреева.

По словам Ольги Архиповой, вкладывать сбережения в одесскую недвижимость выходцам с Донбасса попросту невыгодно: «Наши регионы всегда были несопоставимы по ценам на недвижимость. Даже если предположить, что они успели продать свое жилье там, за эти же деньги они мало что смогут купить у нас». 

Элитные квартиры в ожидании

По мнению опрошенных Репортером риелторов, обвал курса гривни сделал и без того дорогую недвижимость практически недоступной: с одной стороны, чтобы продать или хотя элитную квартиру, ее стоимость нужно снизить в два-три раза, поэтому собственники предпочитают просто придержать жилье до лучших времен. 

«Предложений элитного жилья много, но покупать квартиры в диапазоне $500 тыс. и выше покупатели готовы разве что с существенным дисконтом. Если собственнику срочно нужны деньги, он готов сбросить цену на 20-30%, но в основном собственники сейчас принимают решение подождать, когда стабилизируется ситуация в стране. А вот бизнесмены, которые сейчас думают, куда вложить средства, далеко не всегда выбирают недвижимость: я знаю, что многие начинают вкладывать ресурсы в создание новых проектов, новых разработок, потому что после кризиса именно они будут востребованы», - прогнозирует Ольга Архипова.  

Бум - на маленькие квартиры

А самыми популярными у покупателей в этом году будут небольшие квартиры. «Сейчас, чтобы квартира «улетела», ее стоимость нужно снизить в полтора раза. За месяц существенно вырос спрос на малые форматы недвижимости: комнаты в коммунальных квартирах, гостинки, однушки (последние - в меньшей степени). Сейчас продавцы существенно влияют на рынок своей замедленной реакцией на девальвацию гривни. Если в 2008-2009 годах это происходило буквально на глазах, то теперь — постепенно, потому что собственники до кризиса значительно вложились в ремонты, и теперь им обидно отдавать собственность за бесценок. Думаю, бум на маленькие квартиры нас ждет, когда однокомнатные квартиры в спальных районах подешевеют до $15-20 тыс. Это граничная сумма сбережений, доступная морякам, работникам фирм с иностранным капиталом и тому подобное. Очень вероятно, что это произойдет в этом году», - поделился своими прогнозами с корреспондентом Репортера риелтор Александр Лавринец.   

Более того, риелторы ожидают наибольшего снижения цен на квартиры уже летом, и, соответственно, роста объема продаж. «В Одессе — переизбыток жилья, выставленного на продажу, так что цены повышать точно не будут, наоборот, долларовые расценки снизят процентов на 15 еще. Придут из рейсов моряки, люди немного осознают, что происходит в стране и что делать со снятыми зимой банковскими вкладами — и тогда возможен рост продаж как раз к лету», - предполагает Лавринец.

В то же время на рынок недвижимости вряд ли повлияет нашумевший налог на «лишние метры», поскольку одесские депутаты решили в этом году оставить условия налогообложения на прошлогоднем уровне: заплатить придется собственникам квартир площадью свыше 120 кв. м и жилых домов площадью свыше 250 кв. м. Как и в прошлом году, платить нужно за площадь, превышающую указанную, по ставке 12,18 грн за один кв. м. Однако, как пояснила на сессии горсовета директор департамента финансов Светлана Бедрега, база данных такого жилья в городе фактически не создана, более-менее упорядочить ее надеются лишь к концу зимы силами налоговиков и мэрии, потому вероятность того, что собственники крупногабаритного жилья получат летом налоговые уведомления, довольно невысока. В прошлом году, за крупное жилье удалось собрать около 2 млн грн.

Экономисты же считают, что говорить о полноценном возрождении рынка недвижимости в Одессе можно будет лишь после того, как стабилизируется ситуация на востоке Украины, поскольку любые экономические процессы в первую очередь зависят от военно-политического кризиса в стране. На 2015 год планы по сдаче жилья в эксплуатацию, по информации департамента экономического развития и торговли Одесской областной государственной администрации, существенно ниже по сравнению с итогами прошло года: около 600 тыс. кв. м.


Читайте также

Население Одессы по районам и видам жилья (НЕОЖИДАННАЯ СТАТИСТИКА)
07.11 в 21:35:00|Архитектура
0 6

Как это было: Полная история поселка Таирова ФОТО
07.11 в 20:35:00|Архитектура
0 19

Матвийчук, который не сдается
19.06 в 10:03:44|Экономика
0 19

Высоцкий в Одессе: Спасибо, что пришел!
05.12 в 23:15:08|Общество
0 3

Шанс для одессита: Полный обзор рынка жилья на поселке Котовского
08.11 в 20:40:28|Архитектура
0 6

Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!

Новости Одессы

Интервью

Валентин Федоров о вступительной кампании - 2019, высшем образовании Украины и новых проектах Одесской Юракадемии

Интервью с заслуженным юристом Украины, руководителем аппарата Президента Национального университета «Одесская юридическая академия» и главой Первичной профсоюзной организации вуза Валентином Федоровым.

22.09 в 12:17:00|Общество
1 0
Все интервью