Шанс для одессита: Полный обзор рынка жилья на поселке Котовского

08.11.2012 в 20:40:28
Архитектура
1 6

Крупнейший спальный район Одессы расположен далеко, а главное – неудобно. Посему цены на недвижимость здесь даже ниже, чем на Черемушках и Таирова, зато сделок гораздо больше. В нашем безденежном обществе именно поселок Котовского (далее – ПК) стал мерилом социального благополучия одесской семьи. Появились деньги – покупаем квартиру на Поле Чудес. Еще больше – переезжаем в другой, более привлекательный район.

Между тем, назвать ПК неблагополучным местом язык не поворачивается. Из всех частей Одессы эта, пожалуй, наиболее развита по части социальной инфраструктуры – здесь много магазинов, торговых и развлекательных центров, кафе и даже достаточно «козырных» ресторанов. Удаленность от остального города не только не сделала ПК маргинальным местом, но и поспособствовала его развитию. Так что жить на северной окраине совсем неплохо, особенно если работать и учиться в своем же районе.

На сегодняшний день на поселке Котовского официально проживает 185 тысяч человек. Из них на Поле Чудес (так называется район за Днепропетровской дорогой, застройка которого началась только 25 лет назад) - более 30 тысяч. Еще восемь тысяч обитают в частном секторе. 

В структуре жилфонда преобладают дома 70-х годов постройки, главным образом панельные высотки 94-й серии и модификации «ОГ». В народе такие квартиры называются «чешками». В них-то и живет каждый второй котовчанин. Один из шести населяет «сотовую» 16-этажку или другой дом-спецпроект, каждый седьмой – «хрущевку» и новые дома соответственно. 

Отметим, что ПК остается наиболее привлекательным местом для строительства нового жилья в Одессе, а потому его значение будет расти. 

Продам недорого

Наиболее массовый формат – «чешка» - на ПК стоит в среднем 36 тыс. долл. Для сравнения, это на 7 тыс. меньше, чем на Таирова. Такая дешевизна объясняется не только неудобством расположения жилмассива, но и огромным «посткризисным» предложением более комфортных квартир в новостроях по меньшей цене.

Самые дорогие «чешки» стоят более 40 тыс.. Правда, таких объявлений немного. Чемпионом стала квартира за 44 тыс.. Помимо всяческих удобств и хорошего ремонта, она находится в теплом кирпичном доме.

Половина «чешек» продаются в диапазоне от 33 до 38 тысяч, а некоторые выставляют цену даже до 30 тыс., причем далеко не всегда это плохие квартиры. 

Средняя цена «хрущевки» на ПК – всего 32 тыс. долл. Это на целых 6 тыс. дешевле, чем на Черемушках. При этом самые дорогие квартиры, стоимостью 35-38 тыс., продаются на первом этаже. Важным фактором ценообразования служит здесь наличие пристроек или возможность таковых. Стандартная цена для квартиры на верхнем, этаже – 30-32 тыс. 

Поскольку ПК застраивался в основном до 1980 года, когда количество жилья было все еще важнее его качества, «на районе» достаточно много «гостинок». Это уже не коммуналки, которые есть на Черемушках, но еще не полноценные квартиры, где жилая и нежилая площади разделены. При площади в 20-25 метров «гостинки» продаются в диапазоне от 23 до 29 тыс. долл. 

Лакомый кусочек местного рынка вторичной недвижимости – улучшенные проекты, которые появляются с конца 70-х и вскоре становятся правилом. Прежде всего, их следует искать в «домах-свечках», а также в 10-этажных домах, образующих небольшие закрытые дворы. Такие есть на Поле Чудес и Марсельской. 

Улучшенные проекты стоят в среднем 39 тыс. долл., то есть на 3 тыс. больше, чем «чешки». Примерно такая же разница наблюдается в других районах. Самой дорогой оказалась квартира за 47 тыс., самой дешевой –  всего за 32 тыс.  Между тем, половина предложений находится в диапазоне 37-42 тыс. долл. 

Остается напомнить, что все высотные дома оборудованы электроплитами. А это важное обстоятельство, учитывая наши реалии…

 

Варианты переезда 

Двухкомнатные  «чешки» стоят в среднем на 9,5 тыс. долл. дороже, чем «однушки» - 45,5 тыс. Для сравнения, на Таирова эта разница составляет аж 12,5 тыс. долл., а средняя цена квартиры – 58 тыс. На этом примере видно, что среди всех спальных районов именно ПК оказывается наиболее приемлемым вариантом для молодой растущей семьи с уровнем доходов чуть выше среднего. Необходимые для расселения средства пара может собрать за 2-3 года. Конечно, если откажется от путешествий, никто не останется без работы и не заболеет. 

Большинство предложений двухкомнатных квартир находится в диапазоне от 42 до 50 тыс. долл., а самая дорогая стоит всего 53 тыс. Кроме того, случаются и продажи по цене менее 40 тыс. Это или срочные сделки или же квартиры под ремонт. 

Что касается «хрущевок», то средняя цена на них – 42 тыс. долл., - отличается от цены «однушек» на те же 10 тыс. долл., что и в случае с «чешками». Недорогие «хрущевки» быстро уходят с молотка по цене 38-40 тыс. долл., тогда как иные могут стоить 45 и даже 48 тыс. Разумеется, это крайние варианты. 

Так же дешевы на ПК и двухкомнатные спецпроекты. При средней цене 50 тыс. долл. многие из них продаются всего за 40-45 тыс., то есть по цене хорошей «хрущевки». Квартира в отличном состоянии в доме, находящемся на Днепропетровской дороге или проспекте Добровольского может стоить 52-55 тыс., а вот самый дорогой спецпроект района может уйти за 59 тыс. долл. Разумеется, если продавцам не придется сбить цену. 

Итак, благодаря удаленности и избытку предложения недорогих новостроев, ПК является крупнейшим в городе «продавцом» относительно недорогого вторичного жилья. Если сравнивать с самым дорогим крупным «спальником» - Таирова, - разница цен внутри сегмента составляет 20-25%. Значительно дороже жилье и на Черемушках. 

Благодаря такой разнице дорогие и средние квартиры на южных окраинах стоят столько же, сколько недорогие квартиры на ПК с дополнительной комнатой или в доме более современного формата. Например, хорошо отремонтированную «однушку» в «чешке» на Королева можно обменять на недорогую 2-комнатную «чешку» на Бочарова. А можно даже купить роскошную «хрущевку» с пристройкой. 

 

Счастье для всей семьи 

Поселок Котовского предлагает уникальную возможность и для тех семей, которые хотят жить в полноценной 3-комнатной квартире. Средняя цена «трешек» в «хрущевках» здесь – 46 тыс. долл. Это на 6 тыс. дешевле, чем на Таирова и на целых 14 тыс. выгоднее Черемушек. Таким образом, переезжая с Варненской на Героев Сталинграда и доплатив небольшую сумму, семья может купить помимо квартиры еще и «гостинку» на Молдаванке или комнату в коммуне, а затем сдавать ее в аренду и иметь стабильный доход. 

То же касается и «чешек». 3-комнатная квартира стоит в среднем 53,5 тыс. долл. При этом цены могут колебаться от 47 до 60 тыс., а большая часть предложений находится в диапазоне между 52 и 58 тыс. долл. 

Отметим, что среди самых доступных квартир много «харьковок» - квартир по проектам, приближенным к «хрущевкам» с некоторыми улучшениями. Например, лоджией и увеличенной кухней, но с такими же низкими потолками и без техэтажа. 

Большинство квартир в домах-спецпроектах стоят от 60 до 65 тыс. долл., но некоторые, самые дорогие, продавцы предлагают и за 70-73 тыс.

 

Новые дома – прочно и недорого

Новострои поселка Котовского — самые дешевые в городе. Даже притом, что предложение жилья эконом-класса по цене 900 долл. и ниже стало для Одессы типичным. 

Говорить о средней стоимости квартир в новостроях было бы неверно. В отличие от старых домов, построенных по типовым проектам, новые предлагают бесконечное разнообразие площадей и планировок. В результате, квартиры с одинаковым количеством комнат могут отличаться по метражу почти вдвое. По сему самый надежный показатель — средняя цена метра. 

Итак, в однокомнатных квартирах новых домов она составила всего 910 долл. В частности,  квартиры площадью до 40 м продаются в среднем по 980 долл./м, от 40 до 50 м, — 870 долл., от 50 м, — 820 долл. 

В целом, квартиры площадью до 40 м стоят в среднем 34 тыс. долл., от 40 до 50 м – 39,5 тыс., от 50 м – 44 тыс. Это означает, что продав «хрущевку» на Фонтане, можно въехать в просторную квартиру с залом. По сути – двухкомнатную. Да еще и в новом доме с надежным и недорогим отоплением от котельной. 

Отметим, что самая дорогая 1-комнатная квартира в новострое на поселке Котовского продавалась за 53 тыс. долл при площади 50 м, самая дешевая — 28 тыс. долл. при площади 32 м. Квартиры с отделкой, либо уже обжитые, продаются всего на 4-6 тыс. долл. дороже, чем в состоянии «от строителей». Самая низкая стоимость метра, — 580 и 640 долл., — зафиксирована в больших квартирах площадью более 50 метров.

Самая высокая, — от 1000 до 1090 долл., — зависит от качества ремонта и наблюдается у квартир разной площади. 

Двухкомнатные квартиры в новых домах стоят в среднем 51 тыс. долл. или 820 долл. за метр. В частности, квартиры площадью до 50 м стоили 42 тыс. долл., от 50 до 60 м, — 47,5 тыс. долл., 60-70 м, — 53,5 тыс. долл., 70-80 м, — 56 тыс. долл., а вот квартиры площадью от 80 м, — всего 54 тыс. долл. 

Отметим, что половина «двушек» стоила меньше 50 тыс. долл., и лишь одна из семи — более 60 тыс. 

Дешевле всего, от 550 до 700 долл., стоят квартиры в состоянии «от строителей». Дороже всего, от 1000 долл., — квартиры с евроремонтом. В частности, самая дорогая, площадью 75 м, — 80 тыс. долл. Квартиры с капитальным ремонтом и даже авторским дизайном площадью от 50 м продаются не дороже 1100 долл/м. 

Что касается цен на трехкомнатные квартиры, то они начинаются от 45 тыс. долл., а в среднем «трешка» стоит 59 тыс. долл. При этом 3-хкомнатные квартиры площадью до 70 м стоили в среднем 55 тыс. долл., от 70 до 80 м, — 57 тыс. долл. Средняя стоимость метра составляла, соответственно, 840 и 790 долл. 

Дороже всего, от 900 до 970 долл. за метр, стоили квартиры с евроремонтом. А самые дешевые, «от строителей», — до 700 долл.

 

Таблица 1. Стимость квартир в новых домах в зависимости от метража

 

1-комнатные                       до 40              40-50             от 50

средняя цена                          34              39,5                   44

стоимость метра                       980            870                    820

 

2-комнатные                      до 50              50-60             от 60

                                             42               47,5                  54,5

                                             880             860                   810

 

3-комнатные                     до 70              70-80             от 80

                                            55               57                    н/д

                                            840             790                   н/д


Читайте также

5 cоветов, как выгодно поселиться в центре Одессы
27.11 в 21:25:55|Архитектура
19 1

Одесская область может лишиться «Волчьего логова» - уникального памятника архитектуры
22.10 в 18:41:43|Общество
8 0

Взлет и падение одесской недвижимости: ситуация на рынке жилья
06.02 в 15:43:25|Экономика
0 0

Как это было: Полная история поселка Таирова ФОТО
07.11 в 20:35:00|Архитектура
0 19

Население Одессы по районам и видам жилья (НЕОЖИДАННАЯ СТАТИСТИКА)
07.11 в 21:35:00|Архитектура
0 6

Внимание! Обнаружив ошибку или неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. Далее следуйте инструкциям. Редакция сайта заранее благодарит всех бдительных читателей!

Новости Одессы

Интервью

«Чужих детей не бывает!» - Руслан Сауляк рассказал о новшествах и успехах в деле выплат алиментов на детей

Статья 51 Конституции Украины предписывает обязанность родителей содержать своих детей до их совершеннолетия.

03.08 в 17:25:00|Общество
1 0
Все интервью